외국인은 태국 내 토지를 소유할 수 없습니다.

다만,

투자청의 승인을 득한 사업을 수행하면서 5년간 4천만바트(12억원 상당)을 투자하는 경우

주거목적으로 1라이(485평)를 취득하는 것을 승인받거나,

외국 대사 영사의 주택소유를 위한 토지 취득,

일정 조건으로 토지를 상속받는 경우가 있을 수 있으나 이는 통상의 경우는 아닙니다.

외국인은 그동안 태국 내 토지나 주택을 취득 소유하기 위하여

태국인 명목상 주주를 차용, 이들에게 과반수 주식을 부여하는 절차를 통해 태국법인으로 등록하고

이 태국법인 명의로 토지나 주택을 취득 소유하고 있었습니다.

그러나 외국인이 행하는,

태국 명목상 주주 차용을 통한 태국법인설립은 외국인사업법과 상업등기법 위반 사항이고,

이런 태국법인을 통한 토지 소유는 토지법 위반 사항으로 모두 불법에 다름 아닙니다. 

이에 태국 정부는,

2006년 6월 부터는 외국인 주주가 1인 이라도 포함된 태국법인이 설립 신청되는 경우는 

등기관은 태국인 주주들의 자본내역 조사를 통해 명목상 주주 여부를 가려 법인설립 허용 여부를 결정하고, 법 위반 사항이 의심되면 중앙토지국에 보고하여 정밀 조사토록 하고 있고,

더 나아가  태국 정부는 기존 설립된 외국인 주주가 있는 태국법인이 토지 주택을 소유하고 있는 경우는 태국주주들의 자본 내역의 진정성을 조사하고 있습니다.

더 나아가 2007년 2월 부터는 상업등기규칙을 개정하여

태국법인 설립 시 외국인 주주와 태국인 주주 간의 주식 보유 비율을 39% 대 61%로 정하여

법인등록을 하도록 지방등기국에 강제하고 있습니다.

원래 외국인 주식보유 지분은 49%로 정하여 등기되던 사항인 바,

외국인 주주가  40% 이상의 주식을 보유한 태국법인이 토지 주택을 소유하는 경우는 태국인 주주의 자금자본 출처를 조사하였으므로,

이에 토지 주택을 소유할 목적을 가진, 그리고 사업 상 토지를 취득해야 하는 외국인은 태국법인을

설립하면서 처음부터 외국인주식보유 비율을 39%로 정하여 등기신청을 하였던 바,

이 경우의 외국인 주식보유 지분 39%가 이제 태국법인 설립 시 일반화되어 외국인에게 강제되어지고 있고,

더 나아가 비록 외국인이 39%의 지분을 소유하고 있더라도 그가 등기 이사로 활동하는 경우는

마찬가지로 태국주주들의 자본 자금출처 조사를 하고 있으므로
결국 외국인은 토지를소유하지 말라는 강력한 싸인인 것입니다.

이 정도면 이제 외국인이 태국법인을 설립하여 토지 주택을 소유하는 것은 불 가능한 것으로 

보여집니다

그렇다고 기존 외국인 주주가 있는 태국법인의 주식 양수를 통한 법인 양도양수도 방법은 아닙니다.

현행 태국 관련법규 상 불법으로 설립된 법인을 인수받는 것에 다름 아니고 그 불이익은 양수인이

부담해야 하는 것이기 때문입니다.

이렇게 외국인의 토지 취득 소유를 강력히 통제하고 있는 태국정부는

외국인이 명목상 주주를 차용한 법인설립을 통한 토지 취득과 같이

불법적으로 취득한 토지에 관해 토지 강제 매각명령과 공매절차를 통한 환수를 규정하고 있습니다.

이에 따라 기존 외국인이 설립한 법인이 토지를 소유하고 있는 경우,  

태국정부는 현재 전국적으로 태국인주주를 조사하여 명목상 주주 차용사실이 들어날 경우 이를 불법으로 규정하여 벌금부과, 법인운영중지,외국인주식동결,토지 강제 매각명령과 공매절차 등 절차를

이행하고 있습니다.

이렇게 될 경우 태국정부는 토지를 환수하고 외국인은 공매 절차에 따라 투자자본을 손해 볼 수도

있을 것입니다.

토지법 제 94조

[외국인이 불법적으로 취득한 토지에 대해서는 정부는 180일 이상 1년 이내의  기간을 정해 매각하도록 명령할 수 있다. 만약 이 기간 동안 매각이 되지 않으면 정부는 토지법 관련 공매절차에 따라 이를 처분할 수 있다]

토지법 제96조

[태국인이 외국인이나 외국법인을 위하여 자신의  이름으로 토지를 불법적으로 취득한 사실이 들어나는 경우 정부는 토지법 제 96조의 규정에 준하여 동일한 절차를 명할 수 있다]

*태국 정부와 태국 토지법 등 관련법의 기본 입장은 외국인으로 하여금

 태국 내 토지를 소유할 수 없게 하는 것입니다.

 외국인(한국인)이 태국 치앙마이에서 토지나 주택을 소유하는 것이 법규상 어려우니 

 태국 내 토지나 주택을 소유하려는 한국분들  그리고 태국 치앙마이에서 태국인 명목상 주주를 차용

 해 태국법인을 설립하고 사업을 하실 계획이 있으신 분들은 깊은 성찰 있으시길 바랍니다.

*그렇다면 혹자는 대안으로 태국법인 설립이 아닌 태국인 명의차용을 통한 토지나 주택 구입을 하고

  저당설정과 임차권 등기 등 법적 장치를 하는 방안을 설명할 수도 있으나 ,

  하지만 신중해야 하기는 마찬가지입니다.

  왜냐하면 이런 외국인에 의한 명의신탁 사실이 적발되는 경우 이 또한 불법으로 토지 강제매각 명령

  공매절차 등 절차가 수행될 수 있기 때문입니다.

결론은 신중한 판단과 실행이 필요하다는 것이고, 

사업.투자를 벌이기 보다는 여유자금을 가지고 좋은 집을 임차하여 편히 운동하시고 여유롭게 사시는 것이 상당하다고 생각되어 집니다.  여유롭게 이곳 치앙마이에서 즐기면서 지내시지요.

편히 여유롭게 지내시려고 오시는 곳입니다.   .....   혜량하시길 바랍니다.