전적으로 저의 사견입니다. 참고만 하시면 좋을 것 같습니다.

제가 부동산 투자에 관심을 갖게 되는 것은 한국과 같은 땅투기 집투기 같은 개념은 아닙니다.

이주를 하면 조금 더 아이들과 놀아주고 아이들이 고등학교 정도 공부를 마치면 한국이나 외국으로 유학을 보내고 작은 리조트 또는 호텔 하나 하며 아내와 세계를 여행다니며 노후를 살아야지 하는 어마어마하게 원대한 꿈을 꾸며 시작을 하였습니다.

태국사람이 아니니 이 나이에 취직을 할 수도 없고 그렇다고 돈을 벌기 위하여 태국에서 장사를 시작하기도 싫구요.

천상 한국에서 정기적으로 돈이 들어와야 하는데

은행에다 넣으면 안정적으로 이자는 들어오겠지만 10년 후 20년 후 원금이 얼마나 가치가 있을까 생각하니 손이 가지 않더군요.

땅은 어디로 도망가지도 않고 불에 타 없어지지도 않고 주머니에 넣었다가 소매치기 당할 일도 없으니 안정적이기는 제일인데

돈도 벌어주는 부동산이 있었으면 좋겠다하고 여기저기 알아보고 있습니다.

태국에서는 돈 벌어주는 부동산은 선택이 협소하더군요.

쇼핑센터 코너 분양은 아직 내공이 안되어 함부로 나설 수 없고 안정적이기는 콘도나 상가가 제일일 것 같더군요.

그래서 몇 군데를 돌아다니기도 하고 소개를 받기도 하였습니다.

제가 부동산 에이전트에게 제시한 조건은 연 8%의 수익을 얻을 수 있는 건물 이렇게 부탁을 했는데요.

아직은 부동산이 소개 수준이어서 수익률의 개념도 없고 믿을만한 자료도 없어서 직접 가서 보고 나름대로의 분석을 하고 있습니다.

몇 분들이 물어오셔서 지금 집은 월세를 받으시고 나머지는 상가나 펀드에 투자해서 지속적으로 생활비 수입을 얻으시는 것이

제일이라고 말씀을 드렸는데요. 부동산 관리라는 것이 눈 앞에 있어야 관리가 되는 것이다 보니 한국에 두고 관리하기가 쉽지 않고

특히 요즘은 안정적으로 수익이 나는 부동산은 찾기 힘들다고 하시더군요.

아마도 대다수가 제한적인 현지 투자를 생각하실 것 같은데요. 토지나 상가는 피하고 콘도나 주택으로 방향을 잡으시더군요.

개인적으로 나쁘지 않은 선택이라고 생각이 됩니다.

목돈이 아니라면 충분히 감당할만한 투자인데요. 치앙마이에서는 콘도나 주택의 수요가 제한적입니다.

주택은 거주하실 것이 아니라면 충분히 따져보고 또 따져보십시요. 나중에 팔기가 쉽지 않고 단독은 세를 주기도 힘든데다 관리도

계속 해줘야 집이 삽니다. 한국에 급작스럽게 들어와야 한다면 참으로 난감한 일이겠지요.

특히 건축비가 많이 들지 않아 외곽에 단독주택단지가 많이 생기고 있는데요. 새로운 도로나 대형마트가 생겨서 그 곳으로 수요가

몰린다면 기존의 주택의 판매는 매우 어렵습니다.

잘 아시겠지만 태국은 극단적인 부익부 빈익빈의 절구통 구조의 사회인데요.

큰 부자들은 돈뿐만 아니라 권력과 영향력도 그만큼 거대합니다.

우리는 맨바닥에 집을 지은 후 마트가 들어서는데요. 태국은 마트가 먼저 들어서는 경우가 많더군요.

마트에는 생필품뿐만 아니라 푸드코트 오락시설 모두를 갖추고 있는데 마트가 들어섬으로써 웬만한 생활편의 시설은 모두 갖추었다고 생각하시면 됩니다.

그 예로 치앙마이 주변의 지역도 로터스 테스코 빅C 등 대형마트 중심으로 신규 고급무반단지들이 개발이 되고 있습니다.

태국의 땅투자는 큰 부자들의 재태크이지 제한적인 재력을 갖춘 외국인들이 낄만한 자리가 아닙니다.

주택에 대한 수용가 있다싶으면 소유하고 있는 엄청난 부지에 필요한만큼 얼마든지 지원하는 은행에 본인과 지인들의 시드머니 그리고 고위공무원들과의 친분으로 개발을 시작해버리면 공급을 해버리면 집값으로 한몫보기는 힘듭니다.

결국은 주택으로 수익은 임대료로 얻을수 밖에 없다는 점인데요.임대료로 지속적인 수익을 얻기에는 집수리에 관리가 어렵습니다.

적당한것이 콘도인데요. 콘도는 우리처럼 평당 시세가 아니라 인테리어와 가구와 가전제품의 수준으로 임대료가 결정이 됩니다.

그리고 시내 중심을 기점으로 임대율이 결정이 되는데요.

가격과 예상임대료를 기준으로 구매를 선택하시면 됩니다. 임대료는 8%를 기본으로 잡으시면 그 콘도의 현재가치가 나옵니다.

예를들어 콘도가격이 200만밧(5000만원)인데 월 임대료가 2만밧이라면 연간 수익률은 얼마일까요?

연 임대료 24만밧/200만밧하면 연간 12%입니다. 여기서 감사상각 5000만원 /30년 + 연 관리비 + 연 공실률하면

12% - (3% + 1% + 2%) = 6% 실제 수익률은 6%입니다.

결론은 이 콘도는 비싸다는 것이지요.이 콘도의 실제가치는 180만밧이 우리돈으로 4500만원정도가 적당한 가격이고 그 이하로 구입을

하시면 됩니다. 이 가격에서 싸게 사면 살수록 성공적인 거래가 되는거지요.

여기에 인테리어나 가전제품 가구를 고급화하여 비싸게 임대를 하면 성공적인 투자가 될수 있습니다.

외국에서 살기 때문에 매월 안정적으로 수입이 있는것이 대단히 중요합니다.콘도투자의 마지막으로 월정수입의 안정성을 가져오려면

작은콘도를 많이 사자입니다.

예를들어 100평 콘도 하나에서 매월 100만원이 들어오면 20평콘도를 5개 사서 100만원이 들어오게 하라는것이지요.

무슨말이가 하면 큰 콘도는 월세가 빠지면 다시 입주자를 구해야 할때까지 몇달을 수입 0로 살아야 하지만 작은콘도5개는 그중 한개만

나가도 항상 80만원은 들어오기때문에 수입이 더 안정적이라는 말입니다.

우리나라에서는 양도소득세 중과니 하며 부동산의 과다한 소유를 막고있지만 외국에서는 돈있는 사람이 얼마든지 구입을 할수 있게

때문에 훨씬 자유스럽게 임대소득의 포트폴리오를 만들수가 있습니다.

떠나는것보다 더 중요한것이 가서 잘사는것입니다. 가시기전에 열심히 안정적인 수익에 대한 연구들을 하시기 바랍니다.